Tu t’es lancé en location meublée non professionnelle (LMNP) pour profiter d’un cadre fiscal avantageux, d’une gestion plutôt souple et d’une rentabilité souvent meilleure que la location nue.
Puis un jour, sans vraiment t’y attendre, un avis d’imposition tombe : cotisation foncière des entreprises (CFE).
Montant parfois salé. Terme obscur. Et surtout une question qui te traverse l’esprit :
« Pourquoi est-ce que je paie ça alors que je ne suis pas une entreprise ? »
Rassure-toi, tu n’es ni le premier ni le dernier à te poser la question. La cotisation foncière des entreprises LMNP est l’un des sujets fiscaux les plus mal compris par les loueurs en meublé. Et pourtant, bien la comprendre peut t’éviter des erreurs coûteuses, des pénalités… et beaucoup de stress.
Dans cet article, tu vas découvrir tout ce que tu dois savoir :
- qui est réellement concerné,
- comment la CFE LMNP est calculée,
- quand tu peux être exonéré,
- combien tu peux payer,
- et surtout comment optimiser ta situation légalement.
Table of Contents
Qu’est-ce que la cotisation foncière des entreprises (CFE) ?
Définition simple de la cotisation foncière des entreprises
La cotisation foncière des entreprises est un impôt local, perçu par les communes, qui fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET).
Elle s’applique à toute personne qui exerce une activité professionnelle non salariée en France.
Autrement dit, dès que tu génères des revenus grâce à une activité régulière, l’administration fiscale peut considérer que tu entres dans le champ de la CFE.
La CFE est principalement basée sur :
- la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité,
- ou, à défaut, sur une base minimale définie par la commune.
Qui est concerné par la CFE en France ?
La cotisation foncière des entreprises concerne un large éventail de profils :
- entreprises classiques (SARL, SAS, etc.)
- indépendants et professions libérales
- auto-entrepreneurs
- artisans et commerçants
- loueurs en meublé (LMNP et LMP)
C’est là que la confusion commence. Beaucoup de loueurs pensent que le LMNP est une activité « à part », presque passive. En réalité, aux yeux du fisc, louer en meublé est une activité économique.
LMNP et cotisation foncière des entreprises : es-tu concerné ?
Le statut LMNP est-il soumis à la CFE ?
La réponse courte est : oui, dans la majorité des cas.
Même si ton statut s’appelle loueur en meublé non professionnel, l’administration fiscale considère que :
- tu exerces une activité génératrice de revenus,
- de manière habituelle,
- avec un bien affecté à cette activité.
Résultat : la cotisation foncière des entreprises LMNP est en principe due, que tu sois :
- au régime micro-BIC,
- ou au régime réel.
Le régime fiscal (micro ou réel) n’a aucune incidence sur l’obligation de payer la CFE.
Pourquoi le LMNP est assimilé à une activité professionnelle ?
C’est un point clé à comprendre.
Même si :
- tu n’es pas immatriculé au registre du commerce,
- tu n’as pas de salariés,
- tu ne te considères pas comme un entrepreneur,
le simple fait de louer un bien meublé te fait entrer dans la catégorie des activités commerciales au sens fiscal (BIC).
C’est pour cette raison que :
- tes revenus sont imposés en BIC,
- tu dois faire une déclaration de début d’activité,
- et que la CFE LMNP peut s’appliquer.
Les cas où la CFE LMNP ne s’applique pas
Bonne nouvelle : il existe des exonérations, parfois méconnues, mais parfaitement légales.
Tu peux être exonéré de cotisation foncière des entreprises en LMNP si tu es dans l’un des cas suivants :
- tu loues une partie de ta résidence principale
- tes recettes annuelles sont inférieures à 760 €
- tu proposes des chambres chez l’habitant
- ton logement est classé meublé de tourisme, selon les règles de ta commune
- c’est ta première année d’activité (exonération automatique)
Attention : certaines exonérations dépendent des décisions de la commune. Deux LMNP dans deux villes différentes peuvent donc être traités différemment.
Comment est calculée la cotisation foncière des entreprises LMNP ?
La base de calcul de la CFE en LMNP
Le calcul de la cotisation foncière des entreprises LMNP repose sur deux cas principaux.
1. Tu disposes d’un local dédié à l’activité
Dans ce cas, la CFE est basée sur la valeur locative cadastrale du bien utilisé pour la location meublée.
2. Tu n’as pas de local professionnel distinct
C’est le cas le plus fréquent en LMNP.
La commune applique alors une base minimale de CFE, déterminée selon :
- ton chiffre d’affaires,
- les barèmes votés localement.
Montant minimum de la CFE pour un LMNP
Voici une estimation réaliste des montants que tu peux rencontrer :
| Chiffre d’affaires LMNP | Base minimale | Montant CFE estimé |
|---|---|---|
| < 10 000 € | Base minimale faible | 200 à 500 € |
| 10 000 à 32 600 € | Base intermédiaire | 300 à 800 € |
| > 32 600 € | Base élevée | 800 € à 1 500 € |
Ces montants varient fortement selon la commune. Une grande ville applique souvent des bases plus élevées qu’une zone rurale.
Quand et comment payer la CFE en LMNP ?
Le calendrier de paiement de la CFE
La cotisation foncière des entreprises LMNP suit un calendrier précis :
- novembre : mise à disposition de l’avis d’imposition
- 15 décembre : date limite de paiement
Le paiement s’effectue :
- exclusivement en ligne,
- via ton espace sur impots.gouv.fr,
- par prélèvement ou paiement direct.
Déclaration de la CFE LMNP : une étape souvent oubliée
Lors de ton démarrage en LMNP, tu dois déposer le formulaire 1447-C.
Ce document permet à l’administration de :
- t’identifier comme redevable potentiel de la CFE,
- déterminer la base d’imposition correcte.
Beaucoup de loueurs oublient cette déclaration, ce qui peut entraîner :
- une taxation par défaut,
- parfois plus élevée que la réalité.
Exonérations et réductions possibles de la CFE en LMNP
Exonérations temporaires
La plus connue est celle de la première année d’activité.
Si tu viens de démarrer ton LMNP, tu es automatiquement exonéré de CFE pour l’année de création.
D’autres exonérations temporaires peuvent exister dans certaines zones :
- zones de revitalisation rurale (ZRR),
- zones franches urbaines (ZFU).
Exonérations permanentes possibles
Tu peux bénéficier d’une exonération durable si :
- tu loues occasionnellement,
- tu proposes des chambres chez l’habitant,
- ton logement est classé meublé de tourisme (selon délibération locale).
Point crucial : les communes ont le dernier mot. Il est donc toujours utile de vérifier les décisions locales.
Les erreurs fréquentes des loueurs LMNP concernant la CFE
Les pièges les plus courants
Voici les erreurs que l’on retrouve le plus souvent :
- Penser que le LMNP est automatiquement exonéré
- Confondre CFE et taxe foncière
- Oublier la déclaration initiale
- Ne jamais vérifier le montant réclamé
- Ne pas contester une base manifestement excessive
Ces erreurs peuvent coûter des centaines d’euros chaque année.
Comment optimiser la gestion de la cotisation foncière des entreprises LMNP ?
Bonnes pratiques à adopter
Pour gérer intelligemment ta CFE LMNP :
- vérifie chaque année ton avis d’imposition
- compare le montant avec celui d’autres LMNP dans ta commune
- conteste en cas d’erreur (c’est un droit)
- intègre la CFE dans ton calcul de rentabilité
- fais-toi accompagner par un expert-comptable spécialisé LMNP
Une CFE bien anticipée, c’est une trésorerie mieux maîtrisée.
Conclusion
La cotisation foncière des entreprises LMNP n’est ni une erreur, ni une injustice fiscale. C’est un impôt logique… à condition de le comprendre et de l’anticiper.
FAQ : Cotisation foncière des entreprises LMNP
La cotisation foncière des entreprises LMNP est-elle obligatoire ?
Oui, sauf exonération spécifique prévue par la loi ou la commune.
Un LMNP sans local professionnel doit-il payer la CFE ?
Oui, sur la base minimale définie par la commune.
Quelle différence entre CFE et taxe foncière en LMNP ?
La taxe foncière concerne le bien immobilier.
La CFE concerne l’activité économique.
Peut-on être exonéré définitivement de la CFE en LMNP ?
Oui, dans certains cas précis comme la location d’une partie de ta résidence principale.
